Complexo imobiliário que já virou icônico na Faria Lima, a Baleia tem alguns novos donos. A família Birmann, que tinha 49,5% do complexo imobiliário – que inclui edifício corporativo, teatro e restaurantes e ficou conhecido pela estátua do mamífero marinho na área pública –, vendeu 13,62% para um grupo de investidores reunidos pela Arton e pelo private banking da XP Investimentos.

A transação, por meio de um fundo imobiliário, avaliou o empreendimento em R$ 2,6 bilhões. Os investidores entendem que o valor justo do ativo é R$ 3,2 bilhões – por isso, viram na transação um ponto de entrada interessante para o ganho de capital na venda futura.

A Arton ancorou a compra, com capital de 100 famílias e dos sócios da gestora, que alocam junto com os clientes em todas as operações da casa. O cap rate alavancado foi de 7,4%.

Os Birmann estão reciclando capital para investir em outros empreendimentos – como o edifício que vai tomar o espaço da antiga Arena XP, na mesma avenida. A Partage, da família Baptista (dona do laboratório Aché), manteve seus 50,5% no ativo.

O complexo é o único de lajes corporativas na América Latina desenhado pelo escritório de arquitetura que fez a pirâmide de vidro do Louvre e a embaixada chinesa em Washington. A formação de terreno começou no fim da década de 80. O projeto seria entregue no meio da pandemia, o que afetou ritmo inicial de locação, mas hoje não há vacância.

O preço médio pago pelo fundo representa R$ 43 mil por m2, ante preço de reposição de ao menos R$ 55 mil/m2 e transações na região que chegaram a R$ 60 mil/m2. Entre os atuais inquilinos estão companhias como a Meta, controladora do Facebook, Shopee, BR Partners, SPX, Banco Master e Jefferies.

A vacância na Faria Lima é inferior a 4%, o que aumenta o poder de barganha nas renovações contratuais e cerca de 75% dos contratos da Baleia são de 2021, aproximando-se da revisional. A venda de naming rights do teatro pode ser uma renda extra no ativo, mas o principal alvo é o ganho de capital na venda.

A Arton se movimentou rápido, num tipo de estratégia que tem se tornado comum na casa: montar posição em ativos troféus, aproveitando o apetite (e liquidez) dos investidores patrimonialistas endinheirados – enquanto os fundos imobiliários, na média, sofrem com desvalorização de cotas e acabam tendo maior dificuldade de levantar dinheiro novo para transações oportunísticas.

Criada por um grupo de gestores e executivos egressos do J.P. Morgan e XP e com o BTG Pactual de sócio minoritário, a Arton já movimentações parecidas no Shopping Cidade Jardim, no edifício Malzoni e, mais recentemente, no prédio corporativo onde está o restaurante Parigi, na rua Amauri, todos esses endereços de luxo na zona sul de São Paulo. Dois já tiveram saída, ao menos parcial.

“Entramos no Cidade Jardim com a saída da Gazit, que tinha um terço do shopping. Ela queria sair, outros sócios estavam alavancados e a gente conseguiu levantar o capital em 30 dias” conta Sylvio Martins Neto, sócio da Arton responsável pela área imobiliária. O desconto foi de 3% sobre o valor justo e, em pouco mais de um ano, a Arton achou um novo comprador. “Em imóvel, você faz dinheiro é na compra. Em 14 meses, entregamos 47% de retorno para os investidores.”

No Malzoni, onde inclusive está a sede da gestora, a Arton também fez venda para a Rolex, com …. leia mais em Pipeline 26/11/2024